Оставьте заявку
на бесплатную консультацию сегодня и зафиксируйте скидку 10%
Ваше имя
Ваш номер телефона
(бесплатно по России)

ООО «Технологии экспертизы и обследований»

Независимая экспертная организация
+7 951 901-42-19
8 800 511-12-99
Оставьте заявку
на бесплатную консультацию сегодня и зафиксируйте скидку 10%
Ваше имя
Ваш номер телефона
Политика обработки персональных данных
Перевод садового дома в жилой:
нормы, права и обязанности собственника
Автор: Алешина С.А., строительный эксперт компании «Технологии экспертизы и обследований»
Что нужно знать владельцу садового участка, если он решил построить садовый дом и перевести его в жилой? В нашем материале мы рассмотрим самые распространенные вопросы по этой теме, а также перечислим и поясним существующие нормы и правила.
К проблеме оформления документов и налогообложения юристы уже обращались не раз, поэтому мы не будем дублировать информацию, которую можно легко найти в открытых источниках. Вместо этого сконцентрируемся на актуальных технических вопросах и параметрах, которым должен соответствовать возведенный дом, чтобы его можно было признать подходящим для проживания круглый год. Сразу отметим, что они не касаются обычных летних садовых домиков, пригодных по своим техническим характеристикам для использования только в теплое время года.

Начнем с начала: наконец-то заветные сотки земельного участка стали вашими! Оформлен договор покупки (или дарения, наследования и т. д.) земельного участка, есть его государственная регистрация, проведено межевание, где четко установлены границы владения, готовы правоустанавливающие документы. Можно делать планировку и приступать к возведению дома и хозяйственных пристроек.

Современные технологии, разнообразные материалы, широчайший выбор дизайнерских решений – казалось бы, фантазия владельца дома на садовом участке ограничена только его финансами. Однако, кроме прав и возможностей, также существуют определенные законодательством правила и обязанности, которые должен выполнять каждый собственник недвижимости. А вот о них при возведении строений и переводе садовых домов в жилые владельцы собственности часто забывают.

Кстати:
Если земельный или лесной участок взят на определенный срок в аренду, аспекты размещения и строительства объектов на таком участке регулируются иначе, дополнительными нормативами. Это менее распространенный случай, и здесь мы его рассматривать не будем. При необходимости наш специалист ответит на все вопросы при личном обращении арендатора лесного участка в экспертную компанию.

Прежде всего, надо четко понимать разницу между объектом капитального строительства и некапитальным объектом временного пользования. Основным нормативным документом, положениями которого следует руководствоваться в этом вопросе, является Градостроительный кодекс РФ.

Понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» не являются тождественными. Отнесение строения на земельном участке к движимому, недвижимому имуществу или капитальному объекту предусмотрено в статьях Градостроительного кодекса РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. (ред. от 31.12.2017 г.). Согласно документу, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Кстати:
На индивидуальных земельных участках кроме дома часто устанавливают так называемые малые архитектурные формы (МАФ). Это сооружения, предназначенные для архитектурно-планировочной организации объектов ландшафтной архитектуры, создания комфортного отдыха, ландшафтно-эстетического обогащения территории в целом. К МАФ, согласно Приказу Министерства регионального развития РФ №613 от 27.12.2011 г. «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований», относятся: элементы монументально-декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, водные устройства, городская мебель, коммунально-бытовое и техническое оборудование на территории. Беседки МАФ — это легкие садово-парковые сооружения для отдыха.
Важнейшей особенностью капитального объекта является то, что он обладает системой инженерной коммунальной инфраструктуры, и она может иметь решающее значение.

Система коммунальной инфраструктуры — это комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов.

Согласно ст. 130 Градостроительного кодекса РФ, к недвижимым объектам (также называемым недвижимым имуществом или просто недвижимостью) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Определение возможности использования (в т. ч. повторного) объекта по назначению состоит из технической возможности и экономической целесообразности.

Действующим законодательством предусмотрены случаи, в которых не требуется выдача разрешения на строительство. Они установлены ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласно документу, для строительства на земельном участке некапитальных строений и сооружений вспомогательного использования получение разрешения от органов исполнительной власти на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию не требуется. Права на данный объект также не нужно регистрировать по ст. 120 Гражданского Кодекса РФ.

К таким случаям относится и возведение на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Критерием для отнесения к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. То есть, если дом для постоянного круглогодичного проживания на индивидуальном земельном участке возведен как объект недвижимости (капитальный), то он обязан соответствовать перечисленным требованиям Градостроительного кодекса. А сараи, беседки, летние уборные, открытые, отдельно расположенные навесы будут являться вспомогательными, некапитальными.

Нередки случаи, когда на садовом или ином земельном участке возводится добротный капитальный коттедж, мало напоминающий летний домик. Хозяину же хочется его узаконить и проживать в нем на легальных основаниях, возможно, даже с пропиской (тема прописки — отдельная, здесь мы ее рассматривать не будем).

Такой дом можно перевести в жилой. Cледует в законном порядке признать его пригодным в существующем виде условиям безопасной круглогодичной эксплуатации и подтвердить его соответствие действующим градостроительным, техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам. Также необходимо удостовериться, что законные права и интересы граждан (жителей и соседей) не нарушены и не создается угроза их жизни и здоровью.

Этот процесс регулируется Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (см. МДС 13-21.2007, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47, с изм. на 21.08.2019 г., в ред. от 29.11.2019 г.). Данный документ четко прописывает процедуру обращения в соответствующие органы и в принципе является базовым для собственника, который хочет перевести садовый дом в жилой.

Перечислим основные этапы процесса. Первое, что следует сделать владельцу, — это удостовериться, что земли под возведенным строением относятся к разрешенному для данного вида строительства типу землепользования и являются землями населенных пунктов. Несогласованное строительство капитальных объектов (объектов индивидуального жилищного строительства, далее — ИЖС) в охранных зонах, на территории промзон предприятий, в санитарных зонах водозаборов, на полигонах, в лесных заповедных и охраняемых угодьях, в зонах отчуждения энергетических, транспортных и прочих объектов повышенной ответственности не следует проводить ни при каких обстоятельствах. Такой объект, не имеющий заранее согласованных разрешений, подлежит сносу в судебном порядке, так как «жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд» (в ред. Постановления Правительства РФ №1653 от 24.12.2018 г.).

Далее следует взять выписку ЕГРН, провести межевание, а затем определить границы своего земельного участка, чтобы в дальнейшем не было проблем и споров с соседями и чтобы определить пятно застройки и противопожарные разрывы.

Если вы без согласования построили дом и хозяйственные службы в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), то следует помнить, что там могут существовать собственные правила, принятые в отношении высоты заборов, соблюдения отступов от дорог общего пользования, от посадок кустов и деревьев и даже от общих водяных скважин.

В границах участка образуется пятно застройки, то есть место в плане под строением. Важно помнить о соблюдении противопожарных разрывов и отступов, наличии проходов и проездов, а также о том, что вокруг — тоже собственники и их права декларированы совершенно таким же образом, как ваши. Полезно также принять во внимание п. 19, п. п. 3, 4 ст. 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса РФ.

Второе обязательное требование: конструктив дома, который планируется признать жилым, должен соответствовать определенным нормативам. Следует удостовериться, что объект ИЖС действительно является ОКС и имеет неразрывную связь с землей, что регламентируется п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса.

При обращении в администрацию муниципального образования собственник предоставляет заключение специалиста, в котором обязательно должны быть отражены все важные моменты в части соблюдения действующих нормативных регламентирующих документов.

Заключение разрабатывается сотрудником экспертной компании на основании договора об оказании услуги строительно-технической экспертизы, представленного собственником и (или) его законным представителем, обязательного пакета документов и доступа на объект для проведения обследования.

При визуально-инструментальном обследовании специалист проводит ряд методически закрепленных действий для осмотра и исследования объекта.

До начала выездных мероприятий по визуально-инструментальному осмотру объекта собственнику крайне важно подготовить надлежащий пакет документов, так как экспертная деятельность предполагает изучение прежде всего этой документации.

В составе пакета документов, передаваемых на рассмотрение в экспертную компанию, должны быть правоустанавливающие документы, проект возведенного объекта, технический паспорт с поэтажным планом, план земельного участка с нанесенным возведенным объектом, сметная документация на строительство, договор на строительно-монтажные работы, договор на монтажные работы по устройству и подключению инженерных систем и коммуникаций, акты скрытых работ, согласование точек подключения и договоры на обслуживание по электро-, газо-, водоснабжению и водоотведению. Для районов с газоснабжением актуально подключение газа для бытовых нужд и отопления. Согласованный проект газоснабжения также следует предоставить экспертной компании.

В неканализованных районах и районах без сетевой воды собственник обязан предоставить документы на устройство герметичного накопительного колодца (септика) для сбора сточных вод согласно ГОСТ 25150-82 «Канализация. Термины и определения» и п. 9.2 СП 55.13330.2016 («Для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации в соответствии с СП 30.13330 и СП 32.13330 при наличии наружных сетей и сооружений, в том числе централизованная, локальная или индивидуальная, выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой. Сточные воды и твердые отходы должны удаляться без загрязнения территории и водоносных горизонтов согласно СанПиН 2.1.5.980»). Также требуется акт герметизации дна такой ямы или септика, исключающий проникновение стоков в водоносные горизонты (пласты водопроницаемых горных пород, пустоты которых заполнены подземными водами).

При наличии нецентрализованного водоснабжения от индивидуальной водяной скважины хозяйственно-питьевого назначения собственник самостоятельно обращается в государственные органы и предоставляет заключение о качестве воды в экспертную компанию на основании Постановления Главного государственного санитарного врача РФ №40 от 25.11.2002 г. «О введении в действие санитарных правил "Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников. СанПиН 2.1.4.1175-02"» вместе с «СанПиН 2.1.4.1175-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 12.11.2002 (зарегистрировано в Минюсте РФ 20.12.2002 г. №4059). Согласно п. 6.9 Постановления, данный вид услуги по проверке соответствия качества воды хозяйственно-питьевого назначения находится в компетенции центров государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Обращаем ваше внимание: если полный пакет документов не собран, администрация муниципального района гарантированно не выдаст соответствующее разрешение. Экспертная компания при всем желании и профессионализме не сможет заменить собственника в его обязательных действиях по неукоснительному следованию санитарным и экологическим нормам и правилам. Она выдаст соответствующие рекомендации по надлежащему устройству индивидуальных санитарных систем и водозабора, но обязательно констатирует факт нарушения санитарных норм.

Кроме того, на возведенный объект предоставляются: сведения об антипирен-антисептической обработке деревянных элементов кровельных и прочих конструкций, в том числе деревянных лестниц при их наличии, а также паспорта и акты ввода на установленные индивидуальные приборы учета (ИПУ), электро-, газо-, отопительное и прочее оборудование. Конечно, есть умельцы, которые на основании опыта или по наитию, полностью своими руками строят деревянные срубы и кирпичные дома. Это не запрещено. Однако, какие бы золотые руки ни были у мастера, он все равно обязан соблюдать нормативные требования – они общие для всех!

Если отсутствуют сведения по проектному решению, заложению фундамента, утеплению стен и кровли, вопрос решается индивидуально после консультации со специалистом. Собранный пакет документов по точкам подключения к сетевому энергоснабжению, по устройству септика и водяной скважины, если нет сетевой воды, — обязательное условие, как и предъявление паспортов на установленное электрооборудование, ИПУ, отопительное, вентиляционное принудительное и газовое (при наличии) и прочее оборудование, установленное в доме для обеспечения условий безопасного проживания.

Специалистом-экспертом осматривается фундамент, кровельные конструкции, водостоки, карнизы, утепление кровли и перекрытий, наружные несущие ограждающие стены и их теплотехнические характеристики. Таким образом весь основной конструктив по исполнению проверяется на соответствие требованиям климатического районирования Нижегородской области, зоны В2 (см. СП 131.13330.2018 «Строительная климатология»).

Определяется, имеется ли гидроизоляция фундамента и «мокрых» зон (особенно если сантехоборудование расположено на втором этаже), есть ли отмостка, цоколь. Подвальные помещения обследуются дополнительно.

Осматривается вертикальная планировка участка на предмет вывоза или ввоза земли на площадку и потребность в дополнительном проектировании горизонтальной территории и сохранение так называемого баланса земляных масс.
Кстати:
Баланс земляных масс – это условие, при котором разница между объемами срезки и подсыпки почвы должна быть максимально приближена к нулю.
Выявляется работоспособное состояние конструктива, узлов и систем дома. Определяется наличие деформаций, разрушений, признаков потери устойчивости в порядке исполнения требований Федерального закона РФ №384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» ст. 5 (п. 1, 2) в части дефектов возведения и монтажа, ст. 7 (п. 1, 2, 3, 4) в части требований механической безопасности.

Проводится проверка состояния чистовых отделочных покрытий, оконных и дверных заполнений, инсоляции.

Выполняется проверка обеспеченности дома инженерными системами, к которым относятся:

- электрификация и наличие ИПУ,
- отопление (схема, категория технического состояния),
- холодное и горячее водоснабжение,
- канализация (если канализация выполнена по индивидуальному типу, в септик, то дополнительно осматриваются подъездные пути для подъезда спецтранспорта для откачивания отходов),
Кстати:
Собственником предоставляется договор на оказание ассенизаторских услуг и акт герметизации дна септика. Если на участке есть только техническая вода (для полива и прочих технических нужд), то можно привозить питьевую бутилированную воду при наличии соответствующего договора поставки.
- вентиляция,
- газоснабжение (при наличии, категория технического состояния).
Уточняется наличие систем связи.

Определяется объемно-планировочное решение дома (см. ст. 10 Федерального закона РФ №384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части обеспечения безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях).

Уточняется допустимая высота эксплуатируемых жилых и вспомогательных помещений в доме на соответствие классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечение пожарной безопасности жилого дома в целом (см. п. 6.2 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные»; актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Естественное и искусственное освещение помещений определяется в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий (с изменениями на 10.03.2010»).

Напомним, что дом должен соответствовать следующим требованиям:

- ст. 19 ФЗ-№384 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по обеспечению выполнения санитарно-эпидемиологических требований в части наличия систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, энергоснабжения;
- ст. 20 ФЗ-№384 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части обеспечения воздухообмена;
- ст. 23, ч. 1, 2 ФЗ-№384 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части обеспечения искусственного электроосвещения.

Кроме того, в доме должны быть выделены зоны для сна и отдыха, проведения гигиенических процедур, приготовления пищи. Состав помещений и их площадь должны находиться в соответствии с п. 4.3 СП 55.13330201 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные».

Ширина дверных проемов на путях эвакуации определяется ст. 89 «Требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам».

Согласно требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016, в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от жилых строений и хозяйственных построек до границ соседнего участка следует принимать в соответствии с СП 53.13330 (п. 6.7).

Специалист экспертной компании проводит большую исследовательскую работу по выявлению соответствия возведенного строения, объекта ИЖС требованиям Градостроительного кодекса РФ, СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» и Федеральному закону РФ №384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который уже упоминался выше.

Немного подробнее расскажем о механизме действия Федерального закона №384-ФЗ и о том, почему он так важен в процессе перевода садового дома в жилой. Этот закон действует в целях:
- защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
- охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
- предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
- обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений.

Закон устанавливает требования:
- механической безопасности,
- пожарной безопасности,
- безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях,
- безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях,
- безопасности для пользователей зданий и сооружений,
- доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения,
- энергетической эффективности зданий и сооружений,
- безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Для применения этого закона здания и сооружения идентифицируются в порядке, установленном законом, по следующим признакам:

1. назначение,
2. принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность,
3. возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения,
4. принадлежность к опасным производственным объектам,
5. пожарная и взрывопожарная опасность,
6. наличие помещений с постоянным пребыванием людей,
7. уровень ответственности.

Подытожим: выводы о возможности безопасной круглогодичной эксплуатации и официального перевода садового дома в жилой специалист-эксперт делает, основываясь на методике исследования и принимая во внимание действующие нормативно-правовые документы, по итогам изучения и рассмотрения представленных документов и собственного визуально-инструментального обследования на соответствие объекта техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам. Кроме того, дом признается жилым при условии, что соблюдаются законные права и интересы граждан и не создается угроза их жизни и здоровью.
Специалисты-эксперты нашей компании обладают достаточной квалификацией и владеют утвержденной методикой проведения визуально-инструментальных осмотров для грамотного и всеобъемлющего исследования. Обращение к нам будет гарантией благополучного разрешения вашей проблемы с возведенным строением при условии соблюдения всех законодательных норм и требований.

Желаем успеха во всех начинаниях, а мы вам поможем!
Остались вопросы?
закажите бесплатную консультацию сегодня
и зафиксируйте скидку 10% на вашу экспертизу
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
ООО «Технологии экспертизы и обследований»

ИНН/КПП 5262362430/526201001

ОГРН 1195275014076



8 800 511-12-99 (бесплатно по России)

+7 951 901-42-19


info@teo-expert.ru


Viber

Whatsapp


603162, г. Нижний Новгород, деревня Кузнечиха, д. 118а, оф. 6.

127273, г. Москва, Нововладыкинский пр., д. 12А.


Работаем в Нижнем Новгороде и Нижегородской области, а так же в Москве и МО, Владимирской, Костромской, Ивановской, Чувашии, Мордовии и др. областях