Оставьте заявку
на бесплатную консультацию сегодня и зафиксируйте скидку 10% или
звоните сами +7 (951) 901-42-19
Ваше имя
Ваш номер телефона
(бесплатно по России)

ООО «Технологии экспертизы и обследований»

Независимая экспертная организация
+7 951 901-42-19
8 800 511-12-99
Советы наших строительных экспертов
Перепланировка в квартирах
Блог строительного эксперта

Перепланировка в квартирах

удобно, безопасно и законно


Квартирный вопрос, как мы знаем из классики и по собственному опыту, может изрядно испортить жизнь. Чтобы этого не произошло, предлагаем вам прочитать материал, который мы подготовили специально для тех, кто хочет улучшить свое жилье с помощью перепланировки, сейчас находится в процессе переустройства или пострадал от подобных — но неграмотных — действий соседей.

Еще каких-то 150 лет назад мансарды и квартиры в многоэтажках сдавались внаем разночинцам и студентам, а «благополучные» граждане размещались не выше второго этажа. Сегодня же в многоквартирных жилых домах (МКД) проживает большая часть городского населения. Технологии строительно-монтажных работ развиваются стремительными темпами и позволяют сооружать дома с огромным количеством этажей, а также быстро проводить ремонты и перепланировки.



Итак, что делать, если вы или ваши соседи по своей задумке решили улучшить существующую планировку помещений?



Прежде всего отметим, что материалы нашей рубрики, посвященной самым распространенным вопросам специалистам-консультантам, направлены на то, чтобы помочь собственникам и нанимателям придерживаться пути, предписанного законом. Если кратко: сначала оформление разрешительных документов — потом воплощение идей в жизнь, а не наоборот, как нередко бывает.

«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», принятые Постановлением Госстроя №170 от 27.09.2003 г., разделяют понятия перепланировки и переустройства (см. п. 1.7-1.7.4 указанного документа). В них четко прописано, что все действия производятся только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Согласно документу, «переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Житель (наниматель), допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование (…), перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние».

Все однозначно. Добавим лишь, что восстановление помещений до прежнего состояние производится в судебном порядке; это непросто и недешево, так как нарушители еще и платят штраф.

Ст. 25. «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения» актуальной редакции Жилищного кодекса (ЖК) РФ от 31.12.2017 г. с изменениями, вступившими в силу с 11.01.2018 г., посвящена этой же проблеме и подробно рассматривает, кто и как оформляет разрешение и какие документы и куда необходимо предоставить.

Все конструктивные элементы дома можно разделить с учетом функции, которые они выполняют, на несущие, ограждающие и совмещающие.



Приведем несколько понятий и определений. Часть из них покажется очевидной, однако, задумываясь о перепланировке, полезно знать официальные термины.



Несущие конструкции воспринимают все нагрузки, действующие на здание, обладают прочностью, влагостойкостью, морозостойкостью и т. п.

Ограждающие конструкции изолируют помещение от шума, атмосферного и иного воздействия, обладают тепло- и звукоизоляционными качествами.

Конструктивные элементы — это части здания, которые отделяют внутреннее пространство от внешнего, разделяют внутреннее пространство на помещения, т. е. образуют остов здания.

Стены — вертикальные конструкции, отделяющие помещение от внешнего пространства или помещения внутри здания (наружные и внутренние); стены могут быть несущие, самонесущие и не несущие. Стены, не являющиеся опорой для перекрытий, являются самонесущими.

Перекрытия — горизонтальные конструкции, разделяющие здания на этажи. Они несут нагрузку от собственной массы, людей, мебели, оборудования и перегородок.

Перегородки — вертикальные конструкции, разделяющие внутреннее пространство этажа на отдельные помещения, они несут собственную нагрузку в пределах этажа и передают ее на перекрытия.

Окна — конструкции, предназначенные для освещения, проветривания помещения и связи с внешним миром.

Двери — конструкции, предназначенные для сообщения между помещениями и связи внутреннего пространства с внешним миром.

Полы — конструкции, выполняющие множество функций, зависящих от размещения и назначения помещения.



Кстати:
Реконструкция и модернизация помещений и оборудования, благоустройство дома также требует внесения изменений в план БТИ.



Мы не зря обратили внимание на этажность МКД в начале материала. Логично предположить, что снос внутренних несущих стен, разрушение несущих балок, устройство арочных проемов на их месте на любом этаже представляют угрозу для здания. Но особенно это опасно и поэтому недопустимо на нижних этажах, так как существенно снижает устойчивость и совместную работу пространственной схемы всего здания.

Из-за нарушений возникают трещины, проседания полов и перекрытий, отклонения наружных стен от вертикали. К сожалению, такие примеры есть и в новых домах, и в классической советской застройке. Очевидно, что практически ни один собственник жилья не будет намеренно наносить ущерб своему дому, — это происходит из-за незнания законных требований, которые защищают и наши права, и интересы других граждан. Поэтому, покупая, обменивая или получая жилье в наследство, важно помнить, что мы приобретаем внутренний объем помещения и права на соразмерную часть общедомового имущества, а не права на демонтаж и переустройство всего, что захочется. В нашей власти черновая и чистовая отделка помещений, а не изменение конструктива и перенос инженерного оборудования.


Из-за нарушений возникают трещины, проседания полов и перекрытий, отклонения наружных стен от вертикали. К сожалению, такие примеры есть и в новых домах, и в классической советской застройке. Очевидно, что практически ни один собственник жилья не будет намеренно наносить ущерб своему дому, — это происходит из-за незнания законных требований, которые защищают и наши права, и интересы других граждан. Поэтому, покупая, обменивая или получая жилье в наследство, важно помнить, что мы приобретаем внутренний объем помещения и права на соразмерную часть общедомового имущества, а не права на демонтаж и переустройство всего, что захочется. В нашей власти черновая и чистовая отделка помещений, а не изменение конструктива и перенос инженерного оборудования.

Рассмотрим основные группы ошибок, которые допускаются при выполнении несогласованных перепланировок и переустройства.

Нередко новые хозяева решают поменять пол в квартире. При замене конструктива пола, как и любого другого конструктива, нужно руководствоваться не только ценой и красотой материалов, но и, в первую очередь, расчетами. Если плитку, линолеум, паркетную доску, ламинат самостоятельно укладывать на плиту перекрытия без стяжки, подложки и звукоизолирующего слоя, то соседи снизу получат эффект «африканского барабана»: в их квартире будет слышен любой звук сверху. Решить эту проблему можно, но только силами специалистов. Это отдельная тема для личной консультации.

Встречается и обратный вариант, когда на деревянное перекрытие в домах с высокими потолками укладывают неоправданно большой слой «мокрой» стяжки. Это значительная нагрузка, на которую деревянное перекрытие не рассчитано, поэтому оно неизбежно проседает.

Были случаи, когда для увеличения высоты потолков до половины убирали пустотную железобетонную плиту перекрытия. Да, так можно выиграть 0,2 м по высоте, но это может привести к аварии, потому что плита перекрытия фактически разрушена. Восстановить ее можно, но только через судебное разбирательство, потратив много времени, сил и средств.

Отдельный блок проблем при переустройстве связан с вентиляцией. Процитируем СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 (с Изменением №1): «Вентиляция: Организация естественного или искусственного обмена воздуха в помещениях для удаления избытков теплоты, влаги, вредных и других веществ с целью обеспечения допустимого микроклимата и качества воздуха в обслуживаемой или рабочей зонах.

Дисбаланс воздухообмена: Разность расходов воздуха, подаваемого в помещение (здание) и удаляемого из него системами вентиляции, кондиционирования и воздушного отопления с механическим побуждением».

Казалось бы, простора для «творчества» немного, однако и здесь возможны неожиданные варианты. Например, хозяева квартир-студий в каркасно-монолитных и подобных им домах повышенной этажности замечают, что целый «кусок» площади размером примерно 1,2 м на 0,7 м «выпирает» внутри совмещенного санузла или кухни. Они решают снести его, так как на это место, по их мнению, хорошо встала бы стиральная машинка. Но это не просто часть стены, а вентиляционный короб. Про последствия его сноса можно написать целую монографию, так как нарушается, кроме прочих, еще и Федеральный закон № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», определяющий государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы — нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Тему вентиляции в какой-то мере дополняет реальная история жильцов верхнего этажа, которые решили убрать «лишний», на их взгляд, стояк канализации из своей квартиры. По их логике, если есть присоединение выпусков в квартире верхнего этажа от своих сантехнических приборов, то зачем нужен некрасивый стояк, который «занимает место»? Как правило, оголовки канализационных стояков выходят в чердачное помещение или выступают над поверхностью крыши и обеспечивает вентиляцию канализационной системы. Если убрать часть стояка, заглушить его и лишить вентилирования, то своеобразные заунывные звуки и срыв вакуума при пользовании смывным бачком на этом стояке обеспечены.

Для жилых многоэтажных домов повторного заселения с проточным газоиспользующим оборудованием (колонка АГВ) настоящим бичом стало переустройство кухонь и установка оборудования силами случайных людей, не сотрудников специализированных организаций. Это путь к аварии. Например, были «деятели», которые при монтаже колонки АГВ перепутали стояки воды и газа и закачали в систему газоснабжения жилого дома холодную воду. В результате дом на несколько дней остался без бытового газа. К решению проблемы пришлось подключиться прокуратуре, аварийным и прочим службам.

Если вы решили расширить кухню, то следует знать, что это возможно только за счет встроенных помещений типа кладовки и коридора. Если под вашей квартирой нежилой подвал, то шанс перенести кухню имеется. Если это офисное помещение, следует позаботиться о надежной гидроизоляции. Лучше получить все разрешительные и согласовательные документы заранее, чтобы не пришлось за свой счет проводить ремонт в поврежденном офисе, восстанавливать дорогую оргтехнику, приводить все имущество в прежнее состояние и компенсировать ущерб от простоя офиса.

Отдельно отметим, что дымоходы и газоходы заклеивать, разрушать, переносить, заделывать и заслонять нельзя во избежание взрывов бытового газа. Только соблюдение правил пользования сохранит вам жизнь и имущество.

Если квартира, в которой вы задумали перепланировку, находится в старом жилищном фонде, где более чем на одном этаже сохранились печи, то сносить их на первом этаже просто так нельзя. Конструкции печей часто поддерживают конструкции крыши. Был случай, когда недействующую печь снесли на первом этаже, и печь со второго этажа провалилась вместе с обломками перекрытия на освободившееся место. Автор идеи сноса восстанавливал перекрытия и устранял ущерб за свой счет.

Также укажем, что пользоваться неисправными печами, разрушать оголовки вентсистем и борова в чердачном помещении недопустимо.

В качестве еще одной иллюстрации, как не надо проводить переустройство, приведем вариант бытового использования трубы бывшей котельной в сталинском доме. Один житель самовольно обустроил камин в помещении, к наружной стене которого примыкает труба от недействующей угольной подвальной котельной. Сосед сверху в таком же помещении устроил и установил душевую кабину – как выяснилось, над камином. Оба выполнили работы самовольно и потом долго решали проблемы друг с другом и с законом.


Отопление – всегда актуальная в нашем климате тема. Пожалуй, нет такого МКД – нового или простоявшего несколько десятков лет, – в котором отопительная система сохранилась бы в первоначальном, запроектированном варианте. Однако это не означает, что вносить изменения в нее может любой желающий, ведь ключевое слово —система.

ГОСТ Р 56501-2015 в разделе «Термины и определения» говорит:

«Система отопления помещений — это часть внутридомовой системы отопления, включающая отопительные приборы, стояки и подводки к этим приборам, а также устройства учета и автоматического регулирования теплоотдачи отопительных приборов, расположенные в объеме помещения.

Отопление – всегда актуальная в нашем климате тема. Пожалуй, нет такого МКД – нового или простоявшего несколько десятков лет, – в котором отопительная система сохранилась бы в первоначальном, запроектированном варианте. Однако это не означает, что вносить изменения в нее может любой желающий, ведь ключевое слово —система.

ГОСТ Р 56501-2015 в разделе «Термины и определения» говорит:

«Система отопления помещений — это часть внутридомовой системы отопления, включающая отопительные приборы, стояки и подводки к этим приборам, а также устройства учета и автоматического регулирования теплоотдачи отопительных приборов, расположенные в объеме помещения.

Отопление: Искусственный, равномерный нагрев воздуха, в холодный период года, в помещениях путем теплообмена от отопительных приборов системы отопления или нагрева поступающего воздуха в такие помещения воздухонагревателями приточной вентиляции, которые подобраны расчетным методом для компенсации тепловых потерь, поддержания на заданном уровне нормативных параметров воздухообмена, температуры воздуха в помещениях и комфортных условий проживания.



Примечание. К элементам отопления по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри многоквартирного дома, помимо отопительных приборов, относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями и через которые в это помещение поступает теплота.



Отопительные приборы: Радиаторы, конвекторы, батареи системы отопления, а также калориферы системы приточной вентиляции».

Самые распространенные попытки «улучшить» работу системы выглядят так:
- добавить столько секций отопительных приборов, сколько убирается под подоконником;
- установить отопительные приборы на лоджии без расчета и согласования нагрузки;
- сделать «теплый» пол на лоджии без расчета и согласования нагрузки;
- заменить материал стояков системы и места размещения отопительных приборов.

Полученный результат гарантированно приведет к разбалансировке отопительной системы дома. Как следствие, в доме будет холодно, а плата за услугу вырастет. Регулировка элеватора не даст ожидаемого результата; промывать и обслуживать отопительную систему станет сложнее, так как произошло вмешательство в конфигурацию системы и увеличение нагрузки. Чем больше «гармонь» из секций отопительных приборов в одной квартире, тем холоднее в другой.


Гидроизоляция «мокрых зон» – «классика» темы перепланировки.
Общее понятие мокрой зоны относится к вспомогательным помещениям, где возможно попадание воды на пол и стены и установлены сантехнические приборы. Это кухня, ванная комната, постирочная, душевая, туалет. Еще одним признаком такой зоны служит наличие в помещении вентиляционной решетки (вытяжки принудительной вентиляции).

Технические требования к гидроизоляции указаны в СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Полы. Технические требования и правила проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»).

Современные комбинированные материалы обеспечивают одновременно гидроизоляцию и звукоизоляцию полов. Размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями запрещено.

Согласно СП 54.13330.2016, не допускается размещение санитарных помещений над жилыми комнатами и кухнями соседей. Исключением будут двухуровневые квартиры, где санузел возможно разместить над собственной кухней.

В соответствии с проектом гидроизоляция пола и нижней части стен готовых зданий, как правило, выполняется. При объединении, разъединении, переносе санузлов и кухонь следует обратиться к специалистам для грамотного разрешения данного вопроса. Кухню над жилой комнатой размещать не следует.

В практике же мы встречались с ситуацией, когда над кухней на среднем этаже в МКД в Нижнем Новгороде собственник устроил спальню для ребенка, а в малой жилой комнате, над спальней, устроил… бассейн. В итоге в квартирах выше жители лишились газа. (Отдельно отметим: газопроводные трубы и прочие газоиспользующие приборы и оборудование не размещаются в жилых помещениях никогда.) Жители квартиры под бассейном пострадали от различного рода грибков на стенах и потолке. Таким образом вред был нанесен жильцам всего подъезда.

Иногда перепланировочный энтузиазм собственников выходит за пределы их собственных квартир, поэтому отдельного упоминания заслуживает тема самозахвата мест общего пользования (МОП) – тамбуров, холлов, колясочных, лифтовых холлов, подвальных помещений, встроенных автопарковок, технических этажей.

Здесь идет речь не только об ущемлении прав остальных жителей дома, но и о препятствиях, возникающих по вине самозахватчиков в пользовании МОП, эксплуатации и обслуживании МКД. Часто такие действия связаны с ограничением доступа для обслуживания элеваторных узлов, электрощитовых, прочего общедомового инженерного оборудования и отдельных конструктивных узлов и элементов дома. Противопожарные нормы при этом нарушены, безопасная эвакуация невозможна. В случае аварии или возгорания ущерб огромный, особенно если «прихватизированными» оказались противопожарные лоджии и выходы из подъезда.

К примеру, чего стоит устройство голубятни на крыше панельной девятиэтажки! А уж на чердаках предприимчивые жители что только не делают: организуют «квартиры» с отоплением за счет остальных жильцов и личные склады бытового хлама; хранят мебель в упаковке «до переезда на новое место»; разводят зимние сады; устраивают круглогодичные площадки для выгула собак (причем результаты выгула животных не убирают); нелегально обустраивают слесарные и прочие производственные мастерские с действующими станками и другим оборудованием, офисные помещения, швейные мастерские. За электроснабжение станков и машинок в последнем случае платили все жители, как за освещенность МОП, и в три раза больше, чем за электроэнергию в своих личных квартирах.

Кроме того, бывало, что предприимчивые жильцы перегораживали часть общих холлов в подъездах. Пути эвакуации при пожаре ими даже не рассматривались! А еще из-за этого в холле монолитной девятиэтажки нельзя было разместить детскую коляску, не говоря уж о том, чтобы вынести на носилках лежачего больного.



Еще раз подчеркнем, что все перечисленные случаи – реальные. В итоге они рассматривались в судебных инстанциях, обрастали штрафами и давали работу контрольным и надзорным органам и судебным исполнителям. Просчеты и ошибки, которые происходят из-за незнания основ законодательства или нежелания следовать нормативным требованиям, приводят к тому, что выполненная перепланировка не согласуется и не признается законной. А испортить, снести, перенести всегда проще, чем восстановить за свой счет.



Следует помнить, что жилой дом – это система взаимосвязанных узлов и коммуникаций. Существуют строгие, разумные и детально прописанные правила переустройства, пользования имуществом, бытовым газом, электричеством, инженерным оборудованием, лифтом. Собственник жилья не только вправе, но и обязан, согласно ЖК РФ, время от времени, например, белить потолки, красить стены, переклеивать обои. Косметический ремонт, замена гидрозатворов на сантехнических приборах, установка нового унитаза, ванны, мойки на то же место, где им положено быть по проекту, не являются переустройством. Это просто содержание помещений, согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ. Его следует выполнять по мере надобности, без дополнительных согласований. Но разрушительные манипуляции с общим имуществом недопустимы.

Как понять, угрожают ли планы (или результаты) перепланировки общему имуществу? Как и в любой другой сложной ситуации – обратиться к специалисту. Наш специалист-консультант при личном обращении разъяснит, а специалист-эксперт при визуально-инструментальном осмотре помещений удостоверит соответствие нормативным требованиям результата выполненных работ по СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №1, 2, 3).

Конечно, есть дома с неудачными проектными решениями, неоправданной массой встроенных шкафчиков, бесконечными углами и поворотами коридоров. Жить в таких квартирах неудобно. Бывают случаи объединения смежных квартир на одном этаже для проживания многодетной семьи. Перепланировка в таких случаях также оправданна. Следует только исполнить требования ст. 25, 26 ЖК РФ и не нарушать ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Если работа уже сделана, а оформление происходит постфактум, то следует обратиться к специалистам для получения заключения по результатам проведения строительно-технической экспертизы перепланировки и переоборудования. Специалист-эксперт определит:
- могла ли оказать влияние перепланировка и переустройство квартиры на несущую способность и основные конструктивные элементы многоквартирного жилого дома;
- есть ли у произведенной перепланировки и переустройства нарушения законных и нормативных требований;
- соответствует ли перепланировка или переустройство квартиры современным техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам;
- создает ли перепланировка и переустройство квартиры угрозу жизни и здоровью граждан и может ли помещение безопасно эксплуатироваться в существующем виде.

В ходе осмотра и разработки заключения специалист-эксперт применяет опыт и знания требований федерального законодательства, нормативных, технических и правовых актов, методических рекомендаций и ведомственных норм. Итоговый список документов включает более 20 позиций.

Все вышеизложенное справедливо и для прочих помещений нежилого фонда в жилых домах и в производственных административных зданиях. Мы работаем и с такими помещениями, гарантируя экспертный осмотр и индивидуальный подход.

Согласование перепланировки и переустройства — залог работоспособного состояния, безопасной эксплуатации дома и длительной сохранности его инженерных систем и оборудования. Каждый случай строго индивидуален, поэтому мы готовы более подробно и предметно проконсультировать любого, кто к нам обратится.



Специалисты-эксперты компании ООО «Технологии экспертизы и обследований» обладают достаточной квалификацией и опытом, владеют утвержденной методикой и знанием нормативных требований. Обращение к нам будет гарантией благополучного разрешения вашей проблемы с несогласованными работами по перепланировке и переустройству.



Получить бесплатную консультацию